記者 李伊琳 溫州、上海報(bào)道

　　“我們現(xiàn)在不組團(tuán)了，直接找開發(fā)商談項(xiàng)目。”8月14日上午9點(diǎn)左右，孔帥在上海中環(huán)高架上飛駛著汽車，一邊告訴記者。

　　他正趕著參加一個房地產(chǎn)投資的早場會議。孔是網(wǎng)絡(luò)紅人二月丫頭所組 “溫州上海置業(yè)精英會”的搭檔，活躍在上海、溫州兩地已5年多。

　　如今，在限購限貸多輪房地產(chǎn)連番調(diào)控中，這個炒房團(tuán)，和溫州眾多炒房團(tuán)一樣，正謀求轉(zhuǎn)型。

　　“事實(shí)上，炒房團(tuán)存在的這些年，每個人都賺翻了，近段時間房價(jià)下調(diào)僅僅是在他們N多的利潤中減少一小點(diǎn)而已，無傷大雅。”溫州天浩置業(yè)有限公司（以下簡稱天浩置業(yè)）總經(jīng)理陳鴻介紹。

　　陳說，溫州幾乎有全民炒房的經(jīng)歷，即使倒閉跑路的企業(yè)都算上，因房地產(chǎn)投資而虧損的最多也不會超出10%。“他們的失足并非是炒房，而是在民間借貸”。

　　陳對前幾日媒體報(bào)道“溫州炒房團(tuán)全軍覆沒，八成炒房者資金被套資不抵債”的報(bào)道不以為然。

　　根據(jù)記者對天浩、綠城溫州、置信等地產(chǎn)公司，以及上海炒團(tuán)等8個房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人的采訪，同時對涉足房地產(chǎn)投資的溫州大小金主們陸續(xù)數(shù)月的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著國家房地產(chǎn)市場調(diào)控深入，溫州炒房團(tuán)，分化嚴(yán)重。

　　比重極大，金額不多的散戶們幾近“全套”；然而實(shí)力強(qiáng)大的炒房巨鱷們，變換了新的投資模式，在實(shí)業(yè)等領(lǐng)域獲利后，或跨界轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)來回做波段獲利，或低調(diào)布局商業(yè)地產(chǎn)，以租養(yǎng)貸。

　　這些巨鱷們，資金出手上億到幾十億元，其中一些人運(yùn)作基本脫離了銀行系統(tǒng)。

　　短線炒家被套

　　陳鴻說，炒房虧損的人實(shí)際上并非主流，炒房失敗的原因，在于并未看清楚眼下的行情。

　　在連番宏觀調(diào)控政策之下，“這一波基本上是剛需推動交易”。綠城溫州的一名銷售客戶經(jīng)理向本報(bào)稱，“住宅市場幾乎已經(jīng)失去了炒作的空間。”

　　一名不便具名的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，在這個時期沖進(jìn)去的投資者，基本都會被套，“比如媒體曝光的陳鳴，眼見形勢不妙，想退回500萬購房訂金，未獲開發(fā)商準(zhǔn)許，不得已只好購房。實(shí)際上他不專業(yè)，他本人炒得也很小。”

　　“這實(shí)際上就是一小撮屌絲。”溫州當(dāng)?shù)匾患也槐憔呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司合伙人馬先生說，“真正的專業(yè)炒房客，早就逃之夭夭了。”

　　天浩置業(yè)的陳鴻就持此觀點(diǎn)，他介紹，真正的炒房團(tuán)大多在10年前，就已在全國各地入場，“以北京上海為例，比對下房價(jià)就會清楚，即便現(xiàn)在脫手，資深投資者也虧不了多少”。

　　但從資金流向看，眼下房地產(chǎn)信貸情況并不太樂觀，一些“短線”投資者確實(shí)被套。

　　“我們行在住宅抵押貸款領(lǐng)域的壞賬，約占整個不良貸款的6成左右。”溫州區(qū)域內(nèi)一股份制銀行辦公室負(fù)責(zé)人介紹，去年的借貸危機(jī)還沒完全消散，波及到銀行的不良率在持續(xù)高企。

　　“溫州銀監(jiān)分局引領(lǐng)各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)高度關(guān)注當(dāng)前溫州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)交易趨冷、價(jià)格下跌的現(xiàn)象，全面開展房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)排查，采取"一戶一策"應(yīng)對措施。”上述負(fù)責(zé)人稱。

　　“市場是軀體，資金是血液”，這是炒房團(tuán)成員比較統(tǒng)一的描述。根據(jù)溫州金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，全市銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為706.7億元，比年初減少4.32億元，其中個人購房貸款余額為567.3億元，比年初減少4.4億元。

　　被套的投資房源基本集中在住宅。

　　溫州的周女士夫婦不幸成為陳鴻所說的10%之列。2010年4月，其夫在安徽合肥以按揭形式投資了一套房后，周女士又在2011年上半年，在溫州下呂浦抵押貸款投資了一套學(xué)區(qū)房。

　　孰料起始于去年3月份的下行調(diào)整，令人驚心。以溫州中心區(qū)鹿城區(qū)為例，目前平均價(jià)格基本和前五年持平。最大的跌幅在去年年底到3月份，達(dá)到了35%，目前才漸漸趨穩(wěn)。

　　“這是中國房地產(chǎn)市場開放后在這個區(qū)域里罕見的一次跌幅。”做了十幾年炒房投資的多名溫州人告訴本報(bào)，跟以往相比，每次調(diào)控后就是報(bào)復(fù)性反彈，但此次明顯乏力。

　　5月以來，溫州共有十多個新盤入市，為市場提供了3000多套房源，“開發(fā)商采取了打折、以價(jià)換量等手段吸引買家”。陳鴻說。

　　“溫州目前買賣雙方10%的議價(jià)空間已經(jīng)持續(xù)了很長時間，而前段時間甚至達(dá)到30%左右”，置信廣場的一名銷售負(fù)責(zé)人說。

　　以租養(yǎng)貸現(xiàn)金為王

　　“這種大勢你是知道的。”曾經(jīng)聞名業(yè)界，并被稱為“炒房專業(yè)戶”的黃某告訴記者，宏觀大環(huán)境下，自己的日子也并不好過。

　　有知情人士告訴本報(bào)，黃某單單在市區(qū)，實(shí)際持有的物業(yè)達(dá)400多套，屬于高端物業(yè)，“虧是不可能的，只是回報(bào)率沒達(dá)到投資初期的預(yù)期而已”。

　　今年46歲的黃，自稱溫州炒房團(tuán)老團(tuán)員，不僅自己全職炒房，還有個松散型的50人炒房團(tuán)。

　　像黃某這批投資者，依然還是中國房地產(chǎn)市場那波最大的受益者。憑著自己在這個市場浸淫十幾年的敏銳嗅覺，黃某早就開始脫身了。

　　令那批接棒被套的屌絲團(tuán)記憶深刻的是，2010年7月17日，黃某在溫州鹿城區(qū)組織了一場個人房產(chǎn)專場拍賣會，把自己名下的寫字樓、住宅、廠房等物業(yè)拿出來做拍賣，這在當(dāng)?shù)貛缀跏穷^一回。

　　“連中介費(fèi)都省了。”一名當(dāng)時參與拍賣會的投資者說。在沒有委托中介公司、全部自己操辦的情況下，拍賣會成交率在80%以上。

　　“趁著現(xiàn)在樓市紅火，我把那些收益差的老房子賣掉，變成現(xiàn)金，等下半年市場緊起來時，我再吃進(jìn)一批房齡短、地段好、回報(bào)率高的房子。”當(dāng)時黃有些得意。

　　投資房產(chǎn)市場10年來，黃某的簡單原則是低價(jià)買，高價(jià)賣。在2008年底的樓市低迷期，他在溫州市買了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前，黃某的地產(chǎn)投資遍布北京、上海等16個城市，涵蓋住宅、寫字樓、商鋪、酒店等各種業(yè)態(tài)，其中溫州物業(yè)約占總量的一半。溫州市的兩家四星級酒店都有黃的股份。

　　黃某和朋友們的炒房手法并不復(fù)雜，基本都是“以租養(yǎng)貸”。1998年，當(dāng)時還在政府機(jī)關(guān)工作的黃某購置了一套4000元/平方米的住宅，原本打算自住，后來發(fā)現(xiàn)能租到4000元/月，租金還掉銀行貸款之后還有剩余，于是他改變主意轉(zhuǎn)為出租。嘗到甜頭之后，黃某賣掉甌海鄉(xiāng)下的老房子又添置了幾處房產(chǎn)，一年下來租金超過20多萬。

　　2002年，溫州市大南門地區(qū)開發(fā)時，黃某用100萬訂購了10套住宅，短短的6個月里出手賣掉，凈賺400多萬。從第二年開始，撈到“第一桶金”的黃走出溫州，跟朋友一起到全國各地炒房。

　　“也許，他所謂的現(xiàn)在日子不好過，可能是指房地產(chǎn)市場的"快錢"時代已然終結(jié)吧。”前述黃某圈子內(nèi)的知情人士稱。

　　豪客布局商業(yè)地產(chǎn)“不差錢”

　　在連番的搏殺中，也確有屌絲團(tuán)成長起來，進(jìn)軍巨鱷群級別。

　　早在2010年，當(dāng)各地政府限購令相繼頒發(fā)之前，溫州就有大批房地產(chǎn)投資者提前嗅到氣息，謀求轉(zhuǎn)型。

　　這一點(diǎn)“二月丫頭”深有體會，早先她熱衷于組織散戶房客，“這種組織太累了，加上去年發(fā)生了一場車禍，市場也比較清淡，就停辦了”。二月丫頭的搭檔孔帥說。

　　孔說，在各地陸續(xù)推出限購令之前，他們基本也開始嘗試進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)或高端住宅領(lǐng)域。

　　在2010年4月上海古北，他們組織的“豪宅投資團(tuán)”中6人，購置了9套高端住宅，總額起碼在1.35億元。

　　緊接著，他們又組織商業(yè)地產(chǎn)千人團(tuán)，進(jìn)入上海市松江的一處商住房產(chǎn)。但此時，投資者謹(jǐn)慎起來，雖是千人團(tuán)，但成交者寥寥。

　　“太精了。”事后二月丫頭說。而且，他們在運(yùn)作中也逐漸發(fā)現(xiàn)，溫州炒房團(tuán)在慢慢分化：真正的大鱷不參團(tuán)，組團(tuán)的散戶往往額度偏小。

　　并且這些大鱷們，通常來自其他領(lǐng)域。

　　一名實(shí)業(yè)領(lǐng)域的知名溫商一邊打開資料，一邊分析，“你看，這是公開數(shù)據(jù)，2001至2010年，國內(nèi)貨幣投放量從15.8萬億上升到72.6萬億，十年增加450%。如此多的貨幣投放量造成物價(jià)上漲，通貨膨脹在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮動，貸款人獲得的資金成本更低，存款不如買房能抗通脹。”

　　“幾乎做實(shí)業(yè)的，都會有炒房經(jīng)歷。”陳鴻稱。

　　溫州中小企業(yè)促進(jìn)會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，在2008年到2010年期間，溫州在房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模約為1000億元，而歷史最高峰達(dá)到2000億元。而且，即使停產(chǎn)的企業(yè)家，依然在組團(tuán)投資。

　　這些大鱷們對商業(yè)地產(chǎn)的投資，基本脫離了銀行系統(tǒng)。

　　比如上述黃老師，一般會跟房開公司談妥分期付款期限，在這個期限中將商鋪出租，主要靠租金付貸款。

　　這種方式在這批人中盛行。比如溫州某實(shí)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)家江紅（化名），投資資金已經(jīng)延伸到上海、北京等各地的萬達(dá)商鋪。知情人士透露，她手頭的物業(yè)基本總價(jià)已經(jīng)超過了10億元。

　　知情人士聲稱，分布在全國各地的萬達(dá)廣場“黃金街”的商鋪，基本50%以上，屬于溫州資本擁有，“租金可是筆長期的收入”。

　　境外熱點(diǎn)也被他們捕捉。據(jù)該知情者稱，他們正在嘗試組建境外一批溫商的巨額資金，以私募基金出面收購債務(wù)危機(jī)下的境外地產(chǎn)。

　　文先生是這個圈子的頭目，圈中一部分人是國外僑領(lǐng)，都曾有過實(shí)業(yè)經(jīng)歷。全球金融危機(jī)之后的實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條期，文先生成立了一個境外私募基金。去年，文先生團(tuán)隊(duì)做境外黃金期貨獲利后苦無投資渠道，在中介牽線下，選擇投資上海內(nèi)環(huán)某國際廣場1到6層商鋪。

　　雙方在去年年底開始洽談，開發(fā)商報(bào)價(jià)6個億。年底，談妥5.5億成交。文先生這批境外資金在境外，大約在5月份通過地下錢莊分批到位。然而此時，開發(fā)商認(rèn)為貨幣政策有松動的跡象，遂要求加價(jià)回不低于6億的交易價(jià)。

　　“必須得盡早找到商業(yè)地產(chǎn)入場，否則5.5億資金在手損失很大。”由此，文先生再次委托中介機(jī)構(gòu)，尋找相應(yīng)物業(yè)。（李伊琳）