投資要點：

　　地產(chǎn)供給側(cè)改革，從增量到存量。我們在2016 年行業(yè)深度《從區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上推進(jìn)地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)改革》報告中指出，解決房價漲幅過高的手段除增大土地供應(yīng)外，更加重要的方向在于存量改革，即構(gòu)建多層次供給體系和樹立“人人有房住、不等于人人有房產(chǎn)”的消費(fèi)觀。本次新規(guī)定符合預(yù)期。

　　對《征求意見稿》主要內(nèi)容解讀

　　1）六大層面，對住房租賃和銷售管理做出明確規(guī)定。具體包括：“加大租賃用房供給，鼓勵住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營”、“政府對租賃市場的監(jiān)管、引導(dǎo)和信息公開制度”、“出租人權(quán)利和義務(wù)”、“承租人權(quán)利和義務(wù)”、“住房預(yù)售監(jiān)管”和“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度”

　　2）加大租賃用房來源。鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。

　　3）保障承租人權(quán)利。包括：出租人不得強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房；合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年；承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)（我們認(rèn)為包含教育和醫(yī)療）。

　　4）對“二房東”行為做出明確規(guī)定。承租人可以按照住房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租住房，應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意。自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。

　　5）對開發(fā)商銷售和中介做出更嚴(yán)格規(guī)定。不得同時在兩個及以上機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。以上規(guī)定對自由經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人平臺造成沖擊。

　　對行業(yè)中長期構(gòu)成利好。新一屆政府在房地產(chǎn)發(fā)展頂層制度設(shè)計中最大改變是構(gòu)建多層次住宅市場體系，最終實現(xiàn)“高端有限制、中端有市場，低端有保障”的房地產(chǎn)市場。我們認(rèn)為意見稿立足構(gòu)建“租售并舉”市場，有利于房地產(chǎn)行業(yè)中長期的健康發(fā)展。

　　投資建議：截至2017 年5 月19 日，A 股市場動態(tài)（TTM）PE 在19.87 倍，房地產(chǎn)板塊動態(tài)（TTM）PE 在16.97 倍。政策對從事長租公寓業(yè)務(wù)的世聯(lián)行構(gòu)成直接利好、間接利好商業(yè)類（中國國貿(mào)、金融街、北辰實業(yè)）和地產(chǎn)基金（嘉寶集團(tuán)）。

　　風(fēng)險提示：行業(yè)存在繼續(xù)調(diào)控風(fēng)險和基本面下行風(fēng)險。