昨天注定是限購(gòu)以來，讓地產(chǎn)界狂熱的一天，北京產(chǎn)生新地王：該地塊26.3億元的最終成交價(jià)格溢價(jià)率達(dá)40%，扣除回購(gòu)房面積，折合樓面價(jià)約為4.42萬(wàn)元/平方米。

  而鄭州也不消停，2012年7月11日上午，鄭州市軌道交通有限公司以總價(jià)5.29億元，成功摘牌拿到“鄭政新出[2012]9號(hào)”地塊（以下簡(jiǎn)稱9號(hào)地塊），刷新鄭州土地成交價(jià)，成為新的鄭州“地王”。

  消息

  鄭州“新地王”誕生：

  成交總價(jià)為5.29億元

  昨天，一條微博在鄭州地產(chǎn)圈和媒體圈內(nèi)流傳：2012年7月11日上午，鄭州市軌道交通有限公司以總價(jià)5.29億元，成功摘牌拿到“鄭政新出[2012]9號(hào)”地塊（以下簡(jiǎn)稱9號(hào)地塊），刷新近期鄭州土地成交價(jià)，成為新的鄭州“地王”。此塊地折合936萬(wàn)元/畝，看起來不高，但是超低的容積率讓土地顯得金貴。

  而另一條消息接踵而來：同一天，2012鄭政新出(2012)10號(hào)地塊，被東方鼎盛摘牌，摘牌價(jià)格為3.196億元。此塊地每畝折合1310萬(wàn)元。

  9號(hào)地塊是一處土地出讓年限70年的城鎮(zhèn)住宅用地，折合樓面價(jià)8260元/平方米，土地出讓面積為37671.39平方米，規(guī)劃建筑面積為64041.36平方米。引人注意的是該地塊的容積率很低：大于1并且小于1.7，“一看即知應(yīng)是豪宅項(xiàng)目，估計(jì)是雙拼別墅或是復(fù)式加洋房”。

  取得該地塊的鄭州市軌道交通有限公司，是2008年2月22日經(jīng)鄭州市人民政府決定成立的國(guó)有獨(dú)資公司。下屬有專門負(fù)責(zé)置業(yè)開發(fā)的鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司。

  分析

  從低容積率來算價(jià)格不低

  9號(hào)地塊價(jià)格不算高，為啥9號(hào)地塊成為人們口中的地王呢？

  從總價(jià)來說，城中村改造項(xiàng)目動(dòng)輒十幾億、幾十億，5個(gè)多億不算多，“9號(hào)地塊的特點(diǎn)在于低容積率，從這么低的容積率來看地價(jià)可不低，一看就知是高端項(xiàng)目，這樣的低密度項(xiàng)目在東區(qū)很多，銷售情況也都很好。”河南合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司業(yè)務(wù)總監(jiān)李廣澤表示。

  他為記者算了一筆賬，算下來9號(hào)地塊樓面價(jià)約為8300元/平方米，加上3000元的建筑安裝、園林設(shè)計(jì)成本，1000元的營(yíng)銷宣傳、市政配套費(fèi)用，算下來成本在12300元/平方米左右，加上2000元左右的稅費(fèi)，一平方米房子的成本在14000元上下。因?yàn)槭堑兔芏群勒瑢淼氖蹆r(jià)在18000元/平方米～20000元/平方米，賺頭不小。

  “而且這個(gè)地塊的位置非常好，位于農(nóng)業(yè)東路以南，非常接近CBD，現(xiàn)在的鄭東新區(qū)核心已經(jīng)幾乎沒有住宅用地，從稀缺性來說，這塊地非常值得投資。”他說，不過價(jià)格高是可以預(yù)測(cè)的，但價(jià)格如此之高，可見開發(fā)商和政府對(duì)這塊地都有很高的期望值。

  龍湖的地價(jià)是鄭東新區(qū)經(jīng)營(yíng)城市所有投入成本的最終體現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)城市就是經(jīng)營(yíng)城市的土地，通過對(duì)城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施的前期投入，通過前期有計(jì)劃地收儲(chǔ)一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目，來實(shí)現(xiàn)土地的增值，專業(yè)說是“公司化運(yùn)營(yíng)鄭東新區(qū)”。通過經(jīng)營(yíng)城市來提升城市的土地價(jià)值，是經(jīng)營(yíng)城市專業(yè)理念在鄭東新區(qū)實(shí)踐的河南樣板，值得總結(jié)和整理。

  意義

  拉開龍湖新區(qū)地塊入市序幕

  看到“地王”出現(xiàn)，人們下意識(shí)認(rèn)為肯定是樓市徹底回暖了。

  不過，李廣澤的說法是，嚴(yán)格來說這算不上樓市徹底回暖的信號(hào)，因?yàn)檫@個(gè)地塊確實(shí)位置很好，也是稀缺資源。

  “這塊地出讓的另一層重要意義在于，拉開了龍湖區(qū)建設(shè)的序幕。這塊地位于龍湖區(qū)南部，而龍湖區(qū)是鄭州市CBD的副中心，龍湖地塊規(guī)劃的是金融集聚區(qū)。”他說。

  “9號(hào)地塊‘地王’的出現(xiàn)，標(biāo)志著鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入鄭東新區(qū)龍湖時(shí)代。”經(jīng)營(yíng)城市實(shí)戰(zhàn)專家、深圳王牌城市研究策劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君更是這樣宣布。